Charmantes Einfamilienhaus im Herzen von Rottendorf mit Innenhof, Garage & Garten

Objektbeschreibung

Dieses gepflegte Wohnensemble aus Haupthaus (1936) und Anbau (1969) verbindet klassischen Charme mit großzügigen, vielseitig nutzbaren Flächen – ideal für Familien.

Das Haus bietet insgesamt ca. 177 m² Wohnfläche, verteilt auf drei Ebenen. Neben mehreren Schlafzimmern, zwei Bädern sowie Wohn- und Arbeitsräumen, überzeugt es mit einem ausgebauten Dachgeschoss samt Balkon.

Besonders attraktiv: der geschützte Innenhof, ein großes Gartengrundstück zur individuellen Gestaltung sowie vielfältige Abstellmöglichkeiten.

Die Immobilie punktet außerdem mit solider Bauweise und moderner Haustechnik.

Vereinbaren Sie gerne einen Besichtigungstermin und verschaffen Sie sich selbst einen Eindruck.

Lagebeschreibung

Ortskernlage mit kurzen Wegen:
Zwischen Rathaus, Kirchplatz und St.-Vitus wohnen Sie zentral und ruhig; der EDEKA ist fußläufig erreichbar und fürs große Shoppen liegt das Outlet am Moritzberg nahebei.

Schnell angebunden:
- Bahnhof in wenigen Minuten, Regionalbahn nach Würzburg ca. 5–6 Min.
- A3/A7 über Kreuz Biebelried rasch erreichbar

Familienfreundlich:
aktives Vereinsleben, Feste/Kirchweih und Schwimmangebote

Ortskernlage:
direkt bei der kath. Pfarrkirche St. Vitus (Kirchplatz) – Wahrzeichen im Zentrum

Einkaufen (fußläufig):
EDEKA Trabold, Kitzinger Straße 6 – ca. 4–5 Min zu Fuß (~350 m)
- Shopping-“Village” (Outlets):
Factory-Outlet-Bereich am Moritzberg (u. a. s.Oliver Outlet, weitere Marken wie Tamaris/Depot laut Bewertungen) – ca. 4 Min mit dem Auto / ~18 Min zu Fuß (~1,5 km)

ÖPNV:
- Bahnhof Rottendorf, Bahnhofstraße 4 – ca. 12–15 Min zu Fuß (~0,9–1,1 km); Regionalzug nach Würzburg in ca. 5 Min Fahrzeit
- APG-Bus Linie 560 Richtung Würzburg – Haltestellen im Ort, Fahrplan über Gemeinde verlinkt

Bildung & Betreuung:
- Grundschule Rottendorf, Schulstraße 2 – ca. 5–7 Min zu Fuß (~400–500 m)
- Kitas: „Am Marienheim“, Röntgenstraße 9 – ca. 4–6 Min zu Fuß (~300–450 m)
„Am Bremig“, Am Bremig 4 – ca. 8–10 Min zu Fuß (~700–800 m)
„Kinderhaus Am Grasholz“, Am Grasholz 1 – ca. 12–15 Min zu Fuß (~1,0–1,2 km)

Verkehr:
A3/A7 am Kreuz Biebelried über AS Rottendorf – ca. 6–10 Min per Auto (je nach Verkehr)

Ausstattung

- Grundstück ca. 429 m²
- Wohnfläche ca. 177 m²
- Acht Zimmer auf drei Ebenen, Dachbalkon, begehbarer Dachboden
- Massive Bauweise mit ca. 45 cm Bruchsteinmauerwerk
- Dächer: Haupthaus Satteldach, Anbau Pultdach mit Faserzementplatten
- Fenster: Haupthaus Kunststoff 2-fach, Anbau Alu-Verbund 2-fach
- Heizung: Buderus-Öl, 21 kW (Bj. 2003)
- Solaranlage: Paradigma, Kollektorfläche ca. 9,8 m² (Bj. 2004)
- Nicht unterkellert – Stauraum im Erdgeschoss, separater Hofraum (Keller-/Werkstatt-/Partyraum), Stauraum über der Garage
- Zwei Bäder + Gäste-WC
- Parkmöglichkeiten im Vorhof und in der Garage

Sanierungen / Modernisierungen

- 2006: Dach und Fassade komplett erneuert (ohne zusätzliche Dämmung)
- 2004: Thermische Solaranlage Paradigma, ca. 9,8 m² zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung
- 2003: Heizkessel Buderus (Öl), 21 kW
- Fenster beidseitig 2-fach verglast (Haupthaus Kunststoff, Anbau Alu-Verbund)

Sonstiges

Für weitere Bilder und Grundrisse der Immobilie fordern Sie direkt das Exposé an! Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

Gerne stehen wir Ihnen für exklusive Besichtigungstermine zur Verfügung. Termine hierfür können Sie jederzeit schriftlich per E-Mail oder per Telefon mit uns vereinbaren.

Die vorliegenden Angaben sind ohne Gewähr und basieren auf Informationen, die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt worden sind. Es wird keine Gewähr über die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben übernommen