Zinsanstieg - Auswirkungen auf den regionalen Immobilienmarkt
In den letzten Jahren kannte der Immobilienmarkt in Deutschland nur eine Richtung – nach oben. Die attraktiven Zinsen führten zu einer regelrechten Preisexplosion und die Immobilienpreise haben sich im Durchschnitt fast verdoppelt. Besonders in Ballungsgebieten war der Preisanstieg noch drastischer. Doch dann kam das Jahr 2022 und mit ihm ein deutlicher Zinsanstieg, der erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hatte.
Inhaltsverzeichnis
Anstieg der Bauzinsen in 2022
Die Bauzinsen sind seit Anfang 2022 sprunghaft angestiegen, was ungewöhnlich ist. Früher waren solche Schwankungen über einen längeren Zeitraum üblich. Dieser Anstieg der Zinsen ist auf verschiedene Faktoren wie die hohe Inflation, die Nachwirkungen der Corona-Pandemie, den Krieg in der Ukraine und die Geldpolitik der letzten Jahre zurückzuführen. Die Bauzinsen orientieren sich indirekt an der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Als die EZB im Juli 2022 von ihrer Nullzinspolitik abrückte und den Leitzins mehrfach anhob, wurden diese Erwartungen bereits von den Banken in die Darlehenszinsen eingepreist.
Die Auswirkungen des Zinsanstiegs auf den Immobilienmarkt waren im Jahresverlauf 2022 deutlich zu spüren. Im ersten Quartal gab es noch eine hohe Nachfrage bei wenig Angebot. Doch mit steigenden Zinsen in den folgenden Quartalen kam es zu einer regelrechten Schockstarre. Die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten führten zu einer sinkenden Nachfrage, da sich immer weniger Menschen den Kauf einer Immobilie leisten konnten. Die Verkäufer waren noch nicht bereit, die Verkaufspreise an die neuen Marktgegebenheiten anzupassen, und es fanden deutlich weniger Transaktionen statt. Gleichzeitig nahm das Angebot an Immobilien deutlich zu.
Die neue Normalität
Im vierten Quartal 2022 mussten die Verkäufer schließlich die neuen Marktgegebenheiten akzeptieren, was zu gesunkenen Verkaufspreisen führte. Das Zinsniveau wurde von Käuferseite als neue Normalität wahrgenommen, da klar war, dass sich die Zinsen nicht kurzfristig wieder zurückentwickeln würden. Dies führte zu einer erhöhten Nachfrage und mehr Transaktionen.
Hauspreisindex in Würzburg
Der Hauspreisindex für das Jahr 2022 zeigt eine durchschnittliche Preisreduzierung von etwa 10% in Würzburg. Die Höhe der Preisreduzierung variierte jedoch je nach Objektart. Immobilien, die umfangreich energetisch saniert werden mussten, hatten eine höhere Preisreduzierung, während vollständig sanierte Immobilien eine deutlich geringere Preisreduzierung aufwiesen.
Auswirkungen für Käufer
Für potenzielle Käufer ergeben sich durch den Zinsanstieg einige Auswirkungen. Es gibt nun mehr Auswahlmöglichkeiten am Markt, und Verhandlungen sind wieder möglich, was in der Vergangenheit kaum der Fall war. Ein Zinsniveau von 3,5% ist historisch betrachtet immer noch normal, da es Zeiten gab, in denen die Zinsen bei 7,8 oder sogar 9% lagen. Dennoch sollten potenzielle Käufer sich die Frage stellen, warum sie überhaupt eine Immobilie kaufen möchten. Oftmals spielen emotionale Gründe eine Rolle. Es ist auch wichtig zu prüfen, ob das Mieten eine Alternative darstellt und ob ein passendes Mietobjekt verfügbar ist. Vor dem Kauf sollten unbedingt die finanziellen Möglichkeiten geklärt werden, indem man Gespräche mit der Bank oder dem Baufinanzierer führt. Sprechen Sie uns hier gerne an, unsere beiden Finanzierungsexpertinnen, stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Zudem ist es ratsam, den Markt zu beobachten und herauszufinden, welche Kaufpreise aktuell gerechtfertigt sind. Solange die Finanzierung solide ist, spricht weiterhin nichts gegen den Immobilienkauf.
Auswirkungen für Verkäufer
Auch für Verkäufer gibt es Auswirkungen des Zinsanstiegs zu beachten. Es ist wichtig, Ruhe zu bewahren und sich nicht verunsichern zu lassen. Das Preisniveau ist immer noch hoch, und die Preisreduzierung infolge des Zinsanstiegs ist im Vergleich zu den vorherigen Preissteigerungen moderat. Allerdings sollte man etwas mehr Zeit für den Verkauf einplanen, da die Nachfrage geringer sein kann. Eine professionelle Vermarktung der Immobilie wird zunehmend wichtiger, da es nicht mehr ausreicht, die Immobilie einfach in Zeitungen oder Immobilienportalen anzubieten. Professionelle Objektaufnahmen, virtuelle Rundgänge und Home Staging können dabei helfen, die Immobilie im besten Licht zu präsentieren.
Zukunftsprognose
Was die Zukunftsaussichten betrifft, ist es wichtig anzumerken, dass niemand eine Glaskugel hat. Dennoch können einige Prognosen gewagt werden. Für den weiteren Jahresverlauf gehen wir von einer stabilen Zinsentwicklung aus, ohne einen weiteren drastischen Anstieg wie im Jahr 2022 zu erleben. Es ist möglich, dass es zu einem leichten Anstieg kommen wird. Die Zeiten der Niedrigzinsen um die 1% sind vorerst vorbei und werden aufgrund der aktuellen Inflationsrate auch nicht so schnell zurückkehren. Es wird eine höhere Nachfrage am Mietmarkt geben, da sich viele Menschen eine Immobilie finanziell nicht mehr leisten können und daher auf Mieten angewiesen sind. Dies wird zu steigenden Mieten führen. Energetische Sanierungen werden für potenzielle Käufer und Mieter eine immer wichtigere Rolle spielen. Angesichts einer aktuellen Inflationsrate von 8-10% bleibt die Anlageklasse Immobilien weiterhin als Inflationsschutz interessant. Es wird weiterhin hohe Baukosten aufgrund von Lieferengpässen und Personalmangel geben. Die Neubautätigkeit wird im Jahr 2022 voraussichtlich deutlich niedriger sein als benötigt, was zu einem Wohnungsmangel in vielen Ballungsgebieten und extrem niedrigen Leerstandsquoten führen wird. Es gibt kein Nachfrageproblem, sondern eher ein Finanzierungsproblem, da viele Menschen zwar kaufen möchten, es sich aber teilweise nicht mehr leisten können. Dies könnte langfristig wieder zu steigenden Kaufpreisen führen.
Fazit
Abschließend lässt sich sagen, dass der Zinsanstieg erhebliche Auswirkungen auf den regionalen Immobilienmarkt hat. Die Preisentwicklung der letzten Jahre, die rasanten Anstiege der Bauzinsen und der damit einhergehende Einfluss auf die Immobilienmärkte haben den Markt verändert. Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen sich auf die neuen Marktgegebenheiten einstellen und entsprechend handeln. Es ist wichtig, die persönlichen finanziellen Möglichkeiten zu prüfen, den Markt zu beobachten und sich gegebenenfalls professionelle Unterstützung zu suchen. Trotz der Herausforderungen bleibt der Immobilienmarkt ein attraktiver Sektor, der langfristig stabile Investitionsmöglichkeiten bieten kann.
